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06.05.2008

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EXTRA: Immobilien: Welche Steuersparmöglichkeiten es rund um die eigengenutzte oder vermietete Immobilie gibt

Die Immobilie war bis in die 90er-Jahre hinein des Gesetzgebers liebstes Kind. Immer wieder wurden neue Sonderabschreibungen und Steuerspar-Möglichkeiten eingeführt, um Investitionen in diesem Bereich zu fördern. Mittlerweile hat sich das Blatt gewendet. Abschreibungen wurden gestrichen, Subventionen abgeschafft und Möglichkeiten zum Sofortabzug eingeschränkt.

Während Sie beim Neu-Wohnungskauf bis 1995 noch mit 7 Prozent Jahresabschreibung starten konnten und es bis 2003 immerhin noch 5 Prozent waren und bis 2005 noch 4 Prozent, sind das heute nur noch magere 2 Prozent - egal ob neu oder gebraucht.

Gewerbliche Bauherren konnten bis 1993 in den ersten 4 Jahren sogar 40 Prozent abschreiben - heute sind es nur noch 3 Prozent Jahres-Abschreibung - bei Vermietung gar nur 2 Prozent AfA pro Jahr.

Gleichwohl gibt es immer noch einige Steuersparmöglichkeiten, die aber bisweilen übersehen werden. Diese möchten wir hier einmal übersichtlich auflisten, damit Sie Ihre Vermietungseinkünfte nicht höher angeben als unbedingt notwendig.

Bei allen Steuersparmöglichkeiten darf man eines jedoch nicht vergessen: Entscheidend bei jeder Investition sind gute Mietrenditen und das Wertsteigerungspotential - insofern haben reduzierte Abschreibungssätze und Sparmöglichkeiten vielleicht den Fokus auch wieder ein bisschen zurechtgerückt.

 

Selbstgenutzte Häuser

Einkommensteuer

Seit 2006 gibt es keine steuerliche Förderung mehr für selbst genutzte Immobilien. Die Eigenheimzulage wird aber noch bis zum Ende des 8-Jahres-Zeitraums bezahlt, wenn Kauf oder Bauantrag bis Ende 2005 erfolgten.

Umsatzsteuer

Seit einigen Jahren gibt es die Möglichkeit, beim Bau oder Kauf eines gemischt genutzten Privathauses auch für den privat genutzten Teil die Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückzuholen. In Fachkreisen ist diese Methode unter dem Stichwort „Seeling“ bekannt. Beispiel: Herr Müller kauft ein Eigenheim für 595.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer, das er zur Hälfte MwSt.-pflichtig an seine GmbH (& Co KG) vermietet. oder, das er in seinem Einzelunternehmen betrieblich nutzt. Dadurch kann er sich auch die Vorsteuern für den privat genutzten Teil in Höhe von 47.500 Euro erstatten lassen.

Die EU will das ab Juli 2008 stoppen: Ab dann soll es die Vorsteuererstattung bei gemischt genutzten Häusern nur noch für den mehrwertsteuerpflichtig verwendeten Teil geben. Nicht mehr für den privat genutzten Teil (DStR 07, 2200). Wer das „Seeling“-Steuermodell trotz der teilweise erheblichen Nebenwirkungen noch nutzen will, um sich die MwSt. beim Bau des Privathauses zurückzuholen, der muss also Gas geben.


Vermietete Immobilien

Einkommensteuer

1. Grundsätzliches: Die Einkunftserzielungsabsicht

Falls Sie auf Dauer vermieten und eine ortsübliche Miete verlangen, muss Ihr Finanzamt auch hohe steuerliche Verluste anerkennen. Es wird nämlich grundsätzlich unterstellt, dass Sie „Einkunftserzielungsabsicht“ haben, auch wenn Verluste anfallen. Das gilt sogar dann, wenn Sie sich später entschließen, die Immobilie zu verkaufen. (BMF, 08.10.04, DStR 04, 1877)

Länger als 30 Jahre darf aber kein Verlust herauskommen: Vermietete Immobilien müssen innerhalb von 30 Jahren den „break even“ erreichen. Wenn Sie alle Verluste und Überschüsse der ersten 30 Jahre gegeneinander aufrechnen, müssen Sie also ins Plus kommen. Das Finanzamt kann von Ihnen schon zu Beginn der Vermietung eine plausible Prognoserechnung verlangen, wonach Sie innerhalb von 30 Jahren einen „Totalüberschuss“ erwirtschaften. Konkret: Wenn Sie von 2007-2022 insgesamt 50.000 Euro Mietverluste erzielen, müssen Sie darlegen, wie Sie von 2023-2037 mindestens 50.001 Euro Überschuss erwirtschaften wollen. Können Sie das nicht plausibel machen, wird das Finanzamt Ihre Mietverluste streichen. (BFH 10.05.07, IX R 7/07, DStR 07, 1763)

Befristete Vermietung: Schließen Sie befristete Mietverträge ab, wird das Finanzamt Verluste nicht anerkennen. Das gilt bei Vertragsabschluss ab 2004. Aber: Auch bei Zeitmietverträgen kann eine dauerhafte Vermietung vorliegen. (BFH, 14.12.04, IX R 1/04,  BFH/NV 05, 455)

Leerstand mit anschließendem Verkauf: Steht eine Immobilie leer, können Sie Verluste nur absetzen, wenn Sie sich weiter um eine Vermietung bemühen. Es ist daher geschickt, trotz Verkaufsabsicht weiter Vermietungsinserate zu schalten. Sehr ungeschickt ist es, Verkaufsinserate in der Steuererklärung anzugeben. Erstens können Sie solche Inserate sowieso nicht absetzen, und zweitens beweisen Sie dem Finanzamt, dass Sie gar nicht mehr vermieten, sondern verkaufen wollten.

Verbilligte Vermietung: Fällt bei Ihrem Mietverhältnis Verlust an, müssen Sie mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Machen Sie Überschüsse, müssen es mindestens 56 Prozent sein. Unterschreiten Sie diese Grenzen, werden Ihre Werbungskosten gekürzt.


2. Abschreibung

Wohnimmobilien: Für Vermieter ist der Kauf von Wohnungen und Immobilien uninteressanter geworden. Denn seit 2006 gibt es nicht mehr 4 bzw. 5 Prozent, sondern nur noch 2 Prozent Abschreibung beim Kauf einer neuen Wohnung. Ob man gebraucht oder neu kauft, spielt seit 2006 also steuerlich keine Rolle mehr.

Es gelten nun folgende einheitlichen Abschreibungssätze:
Baujahr 1925 oder später:    2 Prozent
Baujahr bis 1924:     2,5 Prozent
Bei bis 2005 gekauften Neubau-Wohnungen lässt sich die begonnene degressive Abschreibung natürlich noch fortsetzen.


Gewerbebauten: Der obige einheitliche AfA-Satz gilt auch für Gewerbebauten im Privatvermögen:
Baujahr 1925 oder später:    2 Prozent
Baujahr bis 1924:     2,5 Prozent

Für Gewerbebauten im Betriebsvermögen gilt bei …
Bauantrag April 1985 bis Dezember 2000:  4 Prozent
Bauantrag ab 2001:     3 Prozent


Beispiele zur Abschreibung Wohn + Gewerbebau (bei Bau/Kauf 2008):
Fall                                                                                   Abschreibung

Die X-GmbH baut ein Bürogebäude                         3 Prozent, weil Betriebsvermögen und keine Wohnzwecke
Die Y-GmbH & Co. KG baut
Mitarbeiterwohnungen                                                 2 Prozent, zwar Betriebsvermögen, aber Wohnzwecke
Herr Y kauft ein Mietshaus Baujahr 1914                2,5 Prozent, weil Baujahr vor 1925
Herr Z kauft ein Mietshaus Baujahr 1960                2 Prozent, weil Baujahr ab 1925
Herr Y baut 2008 ein neues Mietshaus                   2 Prozent, weil keine degressive Abschreibung mehr
Frau X kauft einen Supermarkt für
ihr Privatvermögen und vermietet ihn an ALDI       2 Prozent, weil keine degressive Abschreibung mehr. Die 3-prozentige AfA scheidet aus, weil kein Betriebsvermögen.
Frau A kauft eine Villa zum selber Einziehen          Null


Gewerbebauten schneller abschreiben: Betriebsvorrichtungen herausrechnen: Haben Sie zum Beispiel in Ihrem Gebäude Lastenaufzüge, Klima- oder Befeuchtungsanlagen, Reinräume, Schallisolierungen usw.? Dann gehören diese Kosten nicht zum Gebäude, sondern stellen gesondert abzuschreibende „Betriebsvorrichtungen“ dar. Und diese Betriebsvorrichtungen können Sie viel schneller abschreiben als Gebäude. Denn die AfA-Dauer liegt in der Regel nur bei 5 bis 15 Jahren. Bei Gebäuden sind es hingegen meist 33 bis 50 Jahre Abschreibungsdauer - mit entsprechend mageren Abschreibungssätzen.

Die Abgrenzung ist häufig kurios. Personenaufzüge gehören z. B. zum Gebäude, Lastenaufzüge sind eine extra abschreibbare Betriebsvorrichtung. Eine Klimaanlage ist dann eine besonders abschreibbare Betriebsvorrichtung, wenn sie „einem Betriebsvorgang“ dient, z. B. in einer Chemiefaserfabrik. Dient sie „nur“ dem angenehmeren Aufenthalt von Menschen bei Sonneneinstrahlung, gehört sie zum Gebäude und muss zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

IZW Service: Eine Auflistung der schnell abschreibbaren Betriebsvorrichtungen finden Sie hier.


Umbauten sofort absetzen: Herstellungskosten muss man zwar grundsätzlich abschreiben und über viele Jahre verteilen. Aber Herstellungskosten liegen nur in folgenden drei Fällen vor: 1. Sie stellen ein neues Wirtschaftsgut her. 2. Sie erweitern ein bestehendes Wirtschaftsgut oder 3. Sie verbessern ein Wirtschaftsgut wesentlich. Betonung auf „wesentlich“ (BFH, 16.01.07, BFH/NV 07, 1475).

Sie können Baumaßnahmen sofort als Aufwand verbuchen unter diesen 3 Voraussetzungen:  1. Sie bauen nichts Neues, 2. Sie schaffen keine Erweiterung und 3. Sie führen keine wesentliche Verbesserung (Elektro + Sanitär + Heizung + Fenster) herbei (s. Seite 5).

Wann liegt die Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts vor? Das ist wichtig zu wissen, denn dann darf man die Kosten nicht sofort als Aufwand verbuchen. Herstellung heißt: Sie stellen etwas her, was bisher noch nicht vorhanden war. Beispiel: Sie machen aus einem Speicher eine Wohnung.

Erweiterung: Auch eine Erweiterung müssen Sie abschreiben anstatt die Kosten sofort vom Gewinn abzuziehen. Der Bundesfinanzhof entschied aber, dass bei der Umwandlung des Großraumbüros in Einzelbüros nichts erweitert wird, weil die Gesamtfläche nachher genauso so groß war wie vorher.

Wesentliche Verbesserung: Eine wesentliche Verbesserung muss man auch abschreiben und kann sie nicht sofort als Aufwand buchen. Eine solche liegt aber nur dann vor, wenn Sie mindestens drei der folgenden vier Kernbereiche wesentlich verbessern 1. Elektro, 2. Heizung, 3. Sanitär, 4. Fenster. Aber in unserem Großraum-Büro-Fall war das nicht gegeben. Denn es wurde nur etwas an den Elektroinstallationen geändert. Sanitär,
Heizung und Fenster waren nicht berührt.


Sonderfall Solaranlage: Wenn Sie in ein Haus nachträglich eine Solaranlage zur Brauchwassererwärmung einbauen, können Sie die Kosten sofort als „Erhaltungsaufwand“ absetzen. So ein Urteil des obersten Steuergerichts. Entscheidend war, dass der Einbau der Solaranlage nicht „zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes“ führte. Im Streitfall durften die Haus-Besitzer immerhin rund 9.000 Euro sofort als Erhaltungsaufwand absetzen. (BFH, 14.07.04,  BStBl. 04 II, 949)

Voraussetzung zum Sofortabzug Nummer 1: Das Wohnhaus muss bereits eine Zentralheizung mit Warmwasserversorgung besitzen. Und Nummer 2: Das Haus muss entweder betrieblich genutzt oder vermietet sein.


Sonderfall: Größere Renovierungen in den ersten 3 Jahren: Geben Sie nach dem Kauf einer Immobilie innerhalb von drei Jahren mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises für Renovierungen aus, dürfen Sie die Kosten nicht sofort absetzen, sondern nur über 50 Jahre verteilt abschreiben. Im Fachjargon heißt das „anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“. (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Beispiel für diese Regel: Sie kaufen ein Gebäude (Anteil Grundstück bereits abgezogen) für eine Million. Wenn Sie innerhalb von drei Jahren für 100.000 Euro (= 10 Prozent) renovieren, können Sie die Kosten sofort in voller Höhe steuerlich geltend machen. Gaben Sie jedoch 200.000 Euro (= 20 Prozent) aus, erhöhte sich lediglich Ihre Abschreibung um schlappe 4.000 Euro jährlich. Der Sofortabzug der Renovierungskosten ist vertan.

Beachten Sie: Diese gesetzliche Neuregelung gilt erst für ab 2004 begonnene Baumaßnahmen. Für davor
eingeleitete Maßnahmen gilt es nicht, auch nicht wenn ein Teil der Aufwendungen erst danach anfällt.


Nicht in die 15-%-Grenze einzurechnen sind „normale“ Herstellungskosten für echte Erweiterungen. Außerdem gehören Erhaltungsarbeiten nicht dazu, die üblicherweise jährlich anfallen, z. B. Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten.

Die 15-%-Grenze ist wirtschaftsgutsbezogen. Kaufen Sie z. B. ein Mehrfamilienhaus gehören Aufwendungen für Renovierung nicht zu Herstellungskosten, wenn die 15-%-Grenze bezogen auf den Gesamt-Gebäudepreis eingehalten wird. Kaufen Sie jedoch einzelne als Sondereigentum aufgeteilte Wohnungen, ist die 15-%-Grenze für jede Wohnung separat zu prüfen. (Koordinierter Ländererlass vom 14.11.05, DB 05, 2718)


Aufteilung Grund und Boden/Gebäude: Wenn Sie eine Immobilie erwerben, können Sie nur das Gebäude
(= Bemessungsgrundlage für die AfA) abschreiben, denn der Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Tipp: Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf eine Aufteilung, denn diese ist der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude zugrunde zu legen, solange dagegen „keine nennenswerten Zweifel“ bestehen. (BFH, 31.07.01,
IX R 15/98, BFH/NV 02, 324,  m. w. N.)

Vereinbaren Sie einen Gesamtkaufpreis, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Dabei müssen Sie zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert ermitteln und dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufteilen. (BFH, 11.02.03, BFH/NV 03, 769)

Beispiel: Sie kaufen ein großes Mietshaus für 1 Million. Sie haben mit dem Verkäufer keine Aufteilung festgelegt. Nach der Wertermittlungsverordnung 1988, die laut obigem BFH-Urteil hier maßgeblich ist, ergibt sich ein Sachwert des Grund- und Bodenanteils von 450.000 Euro = 37,5 % und ein Sachwert des Gebäudes von 750.000 Euro = 62,5 %. Bezahlt haben Sie aber nur 1 Million. Davon entfallen 37,5 % auf den Grund und Boden; 62,5 % auf das Gebäude. Die Anschaffungsnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuchamt) verteilen Sie ebenfalls nach diesem Verhältnis.

Übrigens: Notar- und Grundbuchrechnungen, die auf Eintragung der Grundschuld entfallen, sind sofort abzugsfähig (s. nachfolgend S. 7).


AfA bei Garagen: Garagen schreiben Sie zusammen mit dem Hauptgebäude ab, wenn die Errichtung der Garagen Bestandteil der Baugenehmigung für das Wohnhaus/Betriebsgebäude war. Garagen, die Sie nachträglich in der Nähe eines Wohnhauses bauen, das Ihnen schon gehört, sind selbständige Wirtschaftsgüter und auch selbständig abzuschreiben. Vorteil: deutlich höhere Abschreibung. Voraussetzung ist, dass die Errichtung der Garagen nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Wohnhaus war und kein enger Zusammenhang zwischen den Wohnungen und den Garagen besteht. Kein enger Zusammenhang besteht z. B. dann, wenn es weniger Garagen als Wohnungen gibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind. (BFH, 22.09.05, DStRE 06, 394)

Abschreibung noch einmal von vorne beginnen: Wenn man abgezahlte Immobilien hat, ist das einerseits erfreulich. Nicht so schön ist, dass man dann die Mieten versteuern muss und ganz schlimm wird es, wenn auch die Abschreibung schon ausgelaufen ist. Hier hilft oft der kreditfinanzierte Kauf durch den Ehegatten. Dieser kann wieder von vorne mit der Abschreibung beginnen und außerdem die Zinsen aus der Darlehensaufnahme
dagegen rechnen (BFH, 15.10.02, IX R 46/01, DStR 02, 2214/BFH, 21.09.04, IX R 5/03, BFH/NV 05, 498). Momentan ist das besonders verlockend, weil die Hypothekenzinsen relativ niedrig sind. Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf durch den Ehegatten nicht an.


3. Finanzierungsaufwendungen

Grundschuld: Notar- und Grundbuchrechnungen, die auf Eintragung der Grundschuld entfallen, sind sofort abzugsfähig (BFH, 01.10.02, IX XR 72/99, BStBl. II 03, 399).


Vorfälligkeitsentschädigungen: Falls Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie planen und anschließend keine Mieteinkünfte mehr erzielen, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht absetzen. Absetzen
können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nur, wenn Sie bei andauernder Vermietung umschulden oder anschließend wieder ein Vermietungsobjekt anschaffen. Wenn Sie einen Immobilienverkauf wegen der anstehenden Beendigung des Mietvertrags planen, schulden Sie also am besten noch während der Vermietung um. Dann können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von den Mieteinnahmen absetzen.


Disagio/Damnum: Ein Disagio ist bei den Werbungskosten abziehbar, soweit für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Damnum in Höhe von bis zu 5 Prozent vereinbart
worden ist. Es darf nicht mehr als 3 Monate vor Auszahlung der Darlehensvaluta (oder einer Teilauszahlung in Höhe von mindestens 30 %) geleistet werden. (BMF, 20.10.03, BStBl I 03, 546; § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG)


4. Umsatzsteuer

Gewerberäume lieber mit oder ohne Mehrwertsteuer mieten? Die Vermietung von Immobilien ist zwar prinzipiell steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG), bei Gewerberäumen kann der Vermieter aber auf diese Steuerbefreiung verzichten (§ 9 UStG), sofern der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Was hat der Vermieter davon? Er bekommt bei MwSt.-pflichtiger Vermietung den Vorsteuerabzug aus den Baukosten. Das ist vor allem die ersten 10 Jahre nach Fertigstellung ein enormer Vorteil. Neue Gewerbefläche findet man deshalb fast ausschließlich mehrwertsteuerpflichtig. Aber auch nach Ablauf der 10 Jahre hat der Vermieter durch die mehrwertsteuerpflichtige Vermietung den Vorsteuerabzug aus den Betriebskosten und Reparaturen. Auch das kann ein Grund für den Wunsch zu MwSt.-pflichtiger Vermietung sein.

 

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Grunderwerbsteuer sparen: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent vom Kaufpreis, in Berlin seit 2007 sogar 4,5 Prozent. Grund genug, über Einsparmöglichkeiten nachzudenken. Beim Kauf von Eigentumswohnungen gilt: Stets erwerben Sie die anteilige Instandhaltungsrücklage mit. Darauf wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Weisen Sie den entsprechenden Betrag am besten gleich im Notarvertrag aus. Bei Häusern denken Sie an den Inhalt des Öltanks. Heizöl unterliegt ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

Grundsätzlich gilt: Erwerben Sie Einbauten mit, die beschädigungsfrei wieder ausgebaut und an anderer Stelle wieder aufgestellt werden könnten (Einbauküche, Markise usw.), fällt darauf ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Das Gleiche gilt für ein Gartenhaus, einen Schuppen oder mitgekaufte Möbel. Bei betrieblichen Immobilien können Maschinen, Lastenaufzüge und Betriebsvorrichtungen ausgeschieden werden. Übertreiben Sie es aber nicht. Wer z. B. ein privates Einfamilienhaus für 300.000 Euro kauft und in den Kaufvertrag hineinschreibt, es würden 50.000 Euro auf Einbauten und Möbel entfallen, riskiert genauere Nachforschungen des Finanzamts.


Grundsteuer

Bei Leerstand einer Immobilie oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters können Sie einen Grundsteuererlass bekommen. Das Grundsteuergesetz enthält einen wenig bekannten Paragraphen, der einen Teil-Erlass der Grundsteuer ermöglicht, wenn die Einziehung der vollen Grundsteuer „unbillig“ (= ungerecht) wäre. (§ 33 Grundsteuergesetz)

Bisher sind solche Anträge allerdings fast immer abgeschmettert worden.
Ein neues Urteil gibt jetzt aber eine verbindliche, deutlich großzügigere Marschrichtung vor (BFH, 24.10.07, II R 5/05, BFH/NV 08, 310). Wenn die Miete mehr als 20 Prozent unter dem normalen Niveau liegt, können Sie bei Ihrer Gemeinde einen entsprechenden Erlass der Grundsteuer beantragen.

Voraussetzung: Sie als Vermieter sind an dieser Mieteinbuße nicht selbst schuld.

Achtung - Terminsache: Sie müssen den Antrag bis 31.03. des Folgejahres stellen, also für 2008 bis 31.03.09. Fristverlängerung unmöglich.

 

 


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