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19.05.2009

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Mit Immobilien-Investitionen mehr als Mittelmaß erzielen

Viele haben von Aktien die Nasen voll und wenden sich nun verstärkt Immobilien zu. Ob Aktien in einer langfristigen Anlagestrategie wirklich nichts mehr verloren haben, lassen wir mal offen. Aber auch Immobilien sind nicht risikolos. Mit folgenden 8 subjektiven (aber wahren) Insider-Tipps vermeiden Sie Fehler und optimieren Ihren Anlageerfolg.

Tipp 1 - Organisierten Immobilienvertrieb meiden: Wenn Ihnen Anlageberater oder Banker Wohnungen zur Kapitalanlage anbieten, steht eins schon mal fest: Es wird richtig teuer. Denn die Vertriebsprovisionen von mindestens 10 Prozent zahlen Sie - auch wenn sie geschickt versteckt wird. Wer sonst noch in der Kette mitverdient hat (Bauträger, Generalunternehmer, usw.) wissen Sie nicht.

Tipp 2- Mietgarantien sind in der Regel wertlos: Gute Immobilien vermieten sich „von selbst“. Wenn dafür jemand garantieren muss, ist das schon mal ein schlechtes Zeichen. Im Übrigen haben diese Mietgarantie-GmbHs meist nur eine Halbwertszeit von ein bis zwei Jahren - dann sind sie pleite. Käufer von Ost-Immobilien können ein Lied davon singen.

Tipp 3 - Nur kaufen, wo man mit dem Fahrrad hinfahren kann: Das ist vielleicht ein wenig überspitzt, trifft aber den Kern. Immobilienanleger fallen meistens dann auf die Nase, wenn sie in einem Markt investieren, den sie nicht kennen. Ein Münchner, der 2-Zimmer-Wohnungs-Preise zwischen 200.000 und 300.000 Euro gewohnt ist, hält eine 2-Zimmer-Wohnung in Bremerhaven für 90.000 Euro für ein Schnäppchen. Und schon hat er 50.000 Euro in den Sand gesetzt.

Tipp 4 - An einer hohen Mietrendite ist noch keiner gestorben: Unter 5 Prozent (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) sollte für Sie gar nichts in Betracht kommen. Richtig gut sind Sie, wenn Sie zwischen 7 und 10 Prozent mit Wohnimmobilien erzielen. Nebeneffekt: Hohe Mietrenditen bedeuten automatisch einen niedrigen Einstandspreis und hohes Wertsteigerungspotential.

Tipp 5 - Gewerbeimmobilien sind super - aber nur für Insider: Wenn Sie mit den Expansionsleitern von Rewe, Edeka, Takko oder Aldi „per du“ sind und alle Besonderheiten der jeweiligen Branche kennen, können Sie hier viel Geld verdienen. Ansonsten können Sie mit Gewerbeimmobilien auch üble Reinfälle und jahrelange Leerstände erleben. Für Nicht-Experten gilt: Finger weg - Risiko zu hoch.

Tipp 6 - Steuervorteile machen eine schlechte Immobilie nicht gut: Sie können 2 Prozent pro Jahr vom Gebäudewert abschreiben (ohne Grundstück; Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent). Interessant: 3 Jahre nach dem Kauf (und später) kann man Sanierungs-/Renovierungskosten in unbegrenzter Höhe sofort absetzen. Bei Baudenkmalen können Sie die ersten 10 Jahre 90 Prozent der Modernisierungskosten bei Eigennutzung absetzen. Nehmen Sie diese Steuervorteile mit und freuen sich darüber - aber lassen Sie sich überteuerte Immobilien nicht durch Steuervorteile schönrechnen.

Tipp 7 - Immer bis zum Maximum fremdfinanzieren: Versuchen Sie stets, beim Kauf bis zu 100 Prozent oder gar noch mehr fremdzufinanzieren. Soweit wie die Bank halt mitgeht. Wenn Sie Tipp 4 beherzigen, können Sie Zins und Tilgung aus der Miete stemmen. Die Zinsen sind zurzeit niedrig und voll absetzbar. Schonen Sie Ihr Eigenkapital für Mietausfälle, unerwartete Reparaturen oder Ihre Firma. Zuerst wenig Kredit aufnehmen und später bei Bedarf nachfinanzieren - das lehnen die Banken meistens ab.

Tipp 8 (Die schlechte Nachricht) - Ohne Fleiß kein Preis: Eigener Zeiteinsatz und Rendite hängen untrennbar miteinander zusammen. Niedrige Einstandspreise und hohe Mietrenditen realisieren Sie nur durch intensive Beobachtung des Immobilienmarktes Ihrer Umgebung. Wenn Sie das auf einen Makler delegieren, haben Sie schon verloren. Und auch Renovierungen sollten Sie selbst steuern - mit einem guten Architekten, der Ihnen die
Planung und Überwachung abnimmt. Wer auf bequeme, mundgerechte und unterschriftsreife Komplettlösungen setzt, überlässt den Gewinn mit der Immobilie dem Verkäufer. Und Sie wollen ja mehr erreichen als der durchschnittliche Immobilienkäufer, oder?


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