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05.11.2013

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Tappen Sie nicht in diese Renovierungs-Falle

Wer eine Immobilie zum Vermieten kauft, darf innerhalb der ersten drei Jahre  nach dem Kauf  höchstens 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (hier 200.000 Euro) für Renovierungen und Instandhaltungen ausgeben, sonst drohen steuerliche Nachteile.

Beispiel: Otto kauft 2013 für 250.000 Euro ein vermietetes Zweifamilienhaus. Auf Grund und Boden entfallen 50.000 Euro. Otto nimmt noch 2013 folgende Arbeiten in Angriff für brutto 31.500 Euro: Neue Fenster, neue Türen, neuer Putz, neue Tapeten und neuer Anstrich. Das alles setzt er sofort ab in Höhe von 31.500 Euro. Die von seiner Software errechnete Steuer­erstattung in Höhe von ca. 15.000 Euro nimmt Otto für bare Münze und fliegt mit seiner Frau schon einmal auf die Seychellen.

Mit dem Steuerbescheid kommt das böse Erwachen für Otto: Das Finanzamt erhöht seine Vermietungseinkünfte um die 31.500 Euro und gesteht ihm im Gegenzug nur magere 630 Euro Abschreibung zu (zwei Prozent von 31.500 Euro) - das freilich für die nächsten 50 Jahre.

Wie konnte das geschehen? Innerhalb von drei Jahren darf man höchstens 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (hier 200.000 Euro) für Instandhaltungen ausgeben, sonst gelten diese als so genannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Ottos Limit wären also 30.000 Euro gewesen.

Ausnahmen: Üblicherweise jährlich anfallende Schönheitsreparaturen kann man immer sofort absetzen. Durch das Herausrechnen solcher Positionen kann man es unter Umständen unter die 15-Prozent-Grenze schaffen. (BFH, 25.08.09, IX R 20/08, DStR 09, 2476)

Einheitliche Baumaßnahmen: Wenn man mit einer Erweiterungsmaßnahme gleichzeitig Instandhaltungsmaßnahmen verbindet, wird alles zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“. Das kann gut oder schlecht sein.

Beispiel: Otto lässt das Dach (bisher ein bloßer Speicher) zu einer Wohnung ausbauen und dabei auch das Dach neu decken. Eine Dachneueindeckung ist eigentlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Da sie aber technisch verzahnt ist mit dem Dachausbau, gehört sie zu den Herstellungs­kosten des Dachs und kann nur mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Das ist erst einmal schlecht. Wenn aber durch das Herausrechnen der Dachneueindeckung für die übrigen Instandhaltungsmaßnahmen (zum Beispiel neue Fenster, neue Bäder usw.) diese wieder unter die 15-Prozent-Grenze sinken, ist das wiederum gut.


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