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06.06.2016

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Wenn Sie eine Gewerbeimmobile kaufen ...

Umsatzsteuer beim Kauf für die eigene Firma: Kaufen Sie eine Immobilie für Ihr Unternehmen, werden Sie in aller Regel etwa bestehende Mietverträge nicht fortführen. Es handelt sich dann nicht um eine „Geschäftsveräußerung im Ganzen“, sondern um einen normalen umsatzsteuerfreien Grundstückskauf. Wenn der Verkäufer zur Umsatzsteuer optieren will, können Sie sich darauf einlassen, sofern Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Sie müssen die Mehrwertsteuer dann allerdings nicht an den Verkäufer bezahlen. Dieser erhält nur den Netto-Kaufpreis. Sie zahlen die Mehrwertsteuer an das Finanzamt und ziehen sie gleichzeitig als Vorsteuer ab. Das Gleiche gilt, wenn Sie eine unvermietete Immobilie (z. B. vom Bauträger) kaufen, um sie dann zu vermieten.

Umsatzsteuer beim Kauf einer vermieteten Rendite-Immobilie:
Kaufen Sie ein vermietetes Gewerbeobjekt als Geldanlage, um es weiter zu vermieten, liegt eine so genannte „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ vor. Das bedeutet: Sie können nicht zur Mehrwertsteuer optieren, sondern Sie treten umsatzsteuerlich in die Fußstapfen des Verkäufers. Achtung: Das kann gefährlich sein, wenn das Objekt ganz oder teilweise umsatzsteuerfrei vermietet ist. Da müssen Sie genau abklären, ob der Verkäufer früher einmal Vorsteuer geltend gemacht hat. Denn die müssen Sie dann an Stelle des Vor-Eigentümers an das Finanzamt zurückzahlen! Hier müssen Ihr Steuerberater und der Notar sehr genau arbeiten.

Soll die Firma kaufen oder Sie privat?
Wenn Sie als Gesellschafter kaufen und an Ihre GmbH & Co KG vermieten, haben Sie den Vorteil, dass die Immobilie zivilrechtlich privat und damit außerhalb der Haftungsmasse bleibt. Steuerlich wird die Immobilie aber trotzdem Betriebsvermögen, so genanntes „Sonderbetriebsvermögen“. Ein Kommanditist kann eine Immobilie, die er an seine KG vermietet, nicht im steuerlichen Privatvermögen halten.


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