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29.09.2016

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Die steuerlichen Folgen der Zimmervermietung online

Millionen Menschen stellen Wohnraum über den Onlineübernachtungsservice AIRBNB oder ähnliche Portale zur Verfügung. Welche Steuern zahlen die Vermieter dafür?

Umsatzsteuer: Die kurzfristige Vermietung von Zimmern ist umsatzsteuerpflichtig - wenn auch nur mit sieben Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Auf die tatsächliche Dauer der Vermietung kommt es nicht an, sondern lediglich auf die Absicht, die Räume kurzfristig zu vermieten.

Häufige Fehlinformation im Internet:
Auf zahlreichen Seiten kann man nachlesen, dass Umsatzsteuer erst ab jährlichen Vermietungseinnahmen von mehr als 17.500 Euro anfallen würde. Das ist jedoch nicht richtig, denn diese Grenze gilt für alle Umsätze eines Unternehmers kumuliert und ist damit oft schon längst überschritten.

Beispiel: X ist Bäcker (eine Million Euro Umsatz im Jahr) und Y vermietet ein Gebäude umsatzsteuerpflichtig an seine GmbH & Co KG für 50.000 Euro im Jahr. Damit haben beide die Kleinunternehmergrenze von 17.500 Euro im Jahr überschritten. Beide haben eine leer stehende Wohnung, die sie über AIRBNB an wechselnde Gäste vermieten. Die Vermietung ist damit umsatzsteuerpflichtig mit sieben Prozent.

Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte? Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung oder seines selbstgenutzten Hauses an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und die Wohnung bzw. das Haus bleibt Privatvermögen. (BFH, 04.03.08, IX R 11/07)

Hier schlägt die Vermietung um in einen Gewerbebetrieb:
Wenn Sie neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringen oder die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben (z. B. Hotels) vergleichbar ist.

Gefahr bei gewerblicher Zimmervermietung: Falls Ihnen die Wohnung selbst gehört, wird sie Betriebsvermögen.

Unschädliche Nebenleistungen sind:
(FG Berlin-Brandenburg 20.01.10, 14 K 1355/06 B)

  • das Bereitstellen von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabel­anschluss oder einer Einbauküche,
  • die Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen,
  • Gepäcktransporte
  • und die Endreinigung.

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