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30.06.2005

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Wie Sie Vermietungs-Verluste beim Finanzamt durchsetzen

Bei der Vermietung von Immobilien kann es leicht zu steuerlichen Verlusten und Steuer-Erstattungen kommen. Deshalb ist das Finanzamt hier oft überkritisch.

Vermietung auf Dauer: Falls Sie auf Dauer vermieten und eine ortsübliche Miete verlangen, muss Ihr Finanzamt auch hohe steuerliche Verluste anerkennen. Es wird nämlich grundsätzlich unterstellt, dass Sie „Einkunftserzielungs-Absicht“ haben, auch wenn Verluste anfallen. Das gilt sogar dann, wenn Sie sich später entschließen, die Immobilie zu verkaufen. (Fundstelle: BMF, 08.10.04, DStR 04, 1877)

Befristete Vermietung: Schließen Sie befristete Mietverträge ab, wird das Finanzamt Verluste nicht anerkennen. Das gilt bei Vertragsabschluss ab 2004. Aber: Auch bei Zeitmietverträgen kann eine dauerhafte Vermietung vorliegen, nämlich wenn Sie mehrere Mietverträge hintereinander abschließen oder einen Zeitmietvertrag immer wieder verlängern. (Fundstelle: BFH 14.12.04, BFH/NV 05, 455)

Leerstand mit anschließendem Verkauf: Steht eine Immobilie leer, können Sie Verluste nur absetzen, wenn Sie sich weiter um eine Vermietung bemühen. Es ist daher geschickt, trotz Verkaufsabsicht weiter Vermietungsinserate zu schalten. Sehr ungeschickt ist es, Verkaufsinserate in der Steuererklärung anzugeben. Erstens können Sie solche Inserate sowieso nicht absetzen, und zweitens beweisen Sie dem Finanzamt, dass Sie gar nicht mehr vermieten, sondern verkaufen wollten.

Verbilligte Vermietung: Fällt bei Ihrem Mietverhältnis Verlust an, müssen Sie mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Machen Sie Überschüsse, müssen es mindestens 56 Prozent sein. Unterschreiten Sie diese Grenzen, werden Ihre Werbungskosten gekürzt. Beispiel: Otto vermietet eine Wohnung für 60 Prozent der ortsüblichen Miete. Es entstehen Vermietungsverluste. Das Finanzamt wird deshalb nur 60 Prozent von seinen Schuldzinsen, Abschreibungen und Betriebskosten anerkennen.

Fazit: Bei der Geltendmachung von Vermietungs-Verlusten lauern zahlreiche Fallstricke. Beachten Sie obige Grundsätze, damit Sie sich Ihre Steuer-Erstattungen beim Finanzamt sichern.


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