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28.10.2005

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Wie Sie Vorfälligkeits-Entschädigungen steuerlich absetzen

Planen Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie? Falls Sie darauf noch Schulden mit einer festen Restlaufzeit haben, wird Ihre Bank eine happige Vorfälligkeits-Entschädigung von Ihnen verlangen. Beispiel: Herr X hatte im Jahr 2000 einen Haus-Darlehensvertrag über 75.000 Euro mit 6 Prozent Festzins und Laufzeit bis 2010 abgeschlossen. 2005 verkauft er das Objekt. Die Bank wird von ihm über 10.000 Euro Vorfälligkeits-Entschädigung verlangen.

Können Sie das in so einem Fall absetzen? Wenn Sie anschließend keine Mieteinkünfte mehr erzielen, nein. Absetzen können Sie eine Vorfälligkeits-Entschädigung nur, wenn Sie bei andauernder Vermietung umschulden oder anschließend wieder ein Vermietungsobjekt anschaffen. Verkaufen Sie während der 10-jährigen Spekulationsfrist, können Sie eine Vorfälligkeits-Entschädigung beim Verkauf vom Spekulationsgewinn abziehen.
Das bringt aber nur etwas, wenn überhaupt ein solcher Gewinn angefallen ist.

Besser ist es so: Wenn Sie einen Immobilienverkauf wegen der anstehenden Beendigung des Mietvertrags planen, schulden Sie am besten noch während der Vermietung um. Dann können Sie die Vorfälligkeits-Entschädigung von den Mieteinnahmen absetzen. Gegenüber dem Finanzamt begründen Sie die Umschuldung damit, dass Sie die laufende Zinsbelastung senken wollten.

Beispiel: Frau Y hat ein Haus vermietet, das sie verkaufen möchte, sobald die Mieter ausziehen. Diese kündigen im Herbst 2005 (mündlich) an, dass sie wahrscheinlich 2006 ausziehen. Frau Y schuldet noch 2005 um und setzt die Vorfälligkeits-Entschädigung als Werbungskosten an. Hätte sie mit der Rückzahlung bis zum Verkauf gewartet, wäre der Schadensersatz an die Bank steuerlich nicht abzugsfähig gewesen.

Fazit: Wenn Sie eine Vorfälligkeits-Entschädigung anlässlich der Beendigung der Vermietung bezahlen müssen, verpufft diese steuerlich nutzlos. Eine Vorfälligkeits-Entschädigung noch während der Vermietungsphase ist hingegen steuerlich abzugsfähig.


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