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05.09.2019

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Was bei Grundstücksübertragungen steuerlich gilt

Sie möchten ein Grundstück auf die KG übertragen oder umgekehrt? Diese steuerlichen Folgen sollten Sie kennen:

Grunderwerbsteuer: Diese fällt nicht an, wenn die Beteiligungsverhältnisse an KG und Grundstück gleich sind. Beispiel: A und B sind zu je 50 Prozent an der AB-GmbH-&-Co-KG beteiligt. Sie besitzen privat ein Grundstück je zur Hälfte, das sie auf die KG umschreiben lassen. Grunderwerbsteuer fällt nicht an. (§§ 5,6 GrEStG)

Einkommensteuer: Falls das Grundstück vorher und nachher von der KG genutzt wird, bleibt es Betriebsvermögen und es kommt zu keiner Gewinnrealisierung (§ 6 Absatz 5 EStG). Wenn das Grundstück Betriebsvermögen ist, aber den Gesellschaftern „privat“ gehört, heißt es „Sonderbetriebsvermögen“.

Beispiel: Die X-GmbH-&-Co-KG besitzt eine Büroimmobilie. Buchwert 100.000 Euro, Verkehrswert 1 Million Euro. Allein-Gesellschafter ist X. Um das Grundstück aus der Haftungsmasse herauszubekommen, lässt er es auf sich privat umschreiben. Grunderwerbsteuer fällt keine an, zu einer Gewinnrealisierung kommt es auch nicht. X bilanziert die Immobilie ab sofort als Sonderbetriebsvermögen mit 100.000 Euro in einer Sonderbilanz.

Vorsicht Gewinnrealisierung: Diese tritt bei Übertragung aus der KG heraus ein, wenn die Immobilie auf jemanden übertragen wird, der nicht Gesellschafter der KG ist.

Abwandlung des Beispiels von oben: Die X-GmbH-& Co-KG überträgt das Gebäude je zur Hälfte auf Herrn und Frau X. Frau X ist nicht Gesellschafter. Es kommt zu einem steuerpflichtigen Entnahmegewinn in Höhe von 450.000 Euro. Dies kann man vermeiden, indem Frau X vor der Übertragung an der KG beteiligt wird. Ein Zwerganteil (z. B. drei oder fünf Prozent) reicht dafür aus.

Einlage in die KG: Die Einlage von privaten Immobilien erfolgt zum Verkehrswert. Ausnahme: Innerhalb von drei Jahren nach Kauf erfolgt sie zu den ursprünglichen Anschaffungskosten. Das ist eine üble Falle, falls der Gesellschafter die Immobilie erst vor Kurzem sehr günstig gekauft hatte.

Einlagen privater Immobilien in die KG innerhalb von zehn Jahren nach Kauf: Vorsicht! Hier kann es zu einem privaten Veräußerungsgewinn kommen! Das kann man vermeiden, indem der Gegenwert der Immobilie nicht dem Kapitalkonto, sondern dem „gesamthänderisch gebundenen Rücklagekonto“ gutgeschrieben wird.

Umsatzsteuer:
Man sollte Immobilien im Sonderbetriebsvermögen umsatzsteuerpflichtig an die KG vermieten, damit man den Vorsteuerabzug aus Reparaturen, Umbauten oder Energielieferungen hat.


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